Il nous est malheureusement souvent arrivé lors d’une visite-conseil chez un client qui a un projet de rénovation d’une maison ancienne, de pointer de nombreuses
pathologies ou contraintes qu’il n’aurait pas imaginé, remettant en cause son budget, son programme, voire même la faisabilité du projet.
Or s’agissant la plupart du temps de visite « après achat » d’un bien immobilier, je ne saurais trop insister sur la nécessité impérieuse de nous consulter « avant achat », soit
pendant les visites avec l’agence immobilière. Celle-ci oriente souvent le client vers des entreprises générales qu’elle connaît et qui se contentent alors d’établir des devis sans diagnostics
poussés et sans une vision globale. La complexité des données en jeu rend pertinent l’intervention d’un architecte comme l’atelier deux pans.
Voici quelques points de vigilance et quelques questions à vous poser lorsque vous souhaitez acheter un bien en Normandie.
Partie 1 : Aspects urbanistiques.
Domaine rapidement ignoré. On imagine que tous les possibles sont vendus avec le bien. Erreur !
Quel est le règlement d’urbanisme qui s’applique sur la parcelle ? Règlement Nationale d’Urbanisme ou Plan Local d’Urbanisme ? Carte Communale ? Les règles peuvent être très
différentes. Certaines situations rendent inconstructible la parcelle sur laquelle est bâtie la maison existante : par exemple si le terrain est agricole, ou si des réseaux publics font défaut,
ou encore si la maison est isolée (c’est-à-dire ne se situant pas sur un territoire urbanisée = >dizaine d’habitants) auquel cas une éventuelle extension de l’existant est possible mais dans
une certaine proportion (30% généralement) Le PLU peut même rendre certains hangars agricoles impossible à transformer en habitation, pour des raisons de maintien d’un parc agricole et pour
lutter contre la résidentialisation de la campagne.
Vérifier si les bâtiments construits sont cadastrés. Le vendeur peut ne pas avoir tout déclaré, étant donné les contraintes que je viens de détailler… les instructeurs de permis
de construire sont souvent indulgent avec les nouveaux acquéreurs, mais une argumentation peut s’avérer nécessaire.
Attention, du coup, au piège de la ruine : le bâtiment dans un état de délabrement tel qu’on peut être amené à vouloir raser le bâtiment et reconstruire au même emplacement.
C’est hélas parfois interdit : la démolition fait repartir la parcelle à zéro. Donc si, du fait de ce que je disais plus haut, elle s’avère inconstructible,… on ne peut plus reconstruire.
Y a t’il un assainissement des eaux usées ? A la campagne, il n’y a pas ou rarement des récoltes publics. Il faut donc un système autonome. Dans le bâti ancien il est rare d’y trouver un système
opérationnel, généralement décrété hors norme. La mise en conformité d’un système est coûteux entre 5000 et 12000 € selon la technologie pour une maison de 4 pièces, et obligatoire.
Y a t’il l’eau potable ? Nous avons déjà eu le cas d’un manoir qui était raccordé à une source naturelle. Le client voulant installer des bureaux avec salariés dans une dépendance, le
raccordement au réseau public est alors obligatoire. Mais il fallait prolonger le réseau. Coût : 20000 euros… ce cas peut se présenter si vous souhaitez ouvrir une chambre d’hôte par
exemple.
Si vous avez l’intention de faire des modifications importantes, comme une extension ou une surélévation, ou encore un changement de destination d’une grange en maison d’habitation, attention au piège de la défense incendie : tout permis de construire doit justifier d’une couverture par le réseau incendie. Or il fait largement défaut à la campagne. Dans l’Eure, par exemple, il faut être à 200 m d’une borne incendie. Or de nombreux endroits n’en ont tout simplement pas ! Pour pouvoir déposer le permis, il faut donc en construire… sur son terrain ! : bassin, poche de réserve d’eau etc. Encore, les travaux sont lourds : environ 10000 euros…
les règlements d’urbanisme peuvent aussi définir des contraintes de hauteur de bâtiment, d’alignement à la rue, d’accès et imposer des place de parkings, même si cela est plus vrai pour la
construction neuve que pour la rénovation. Mais le cas peut se présenter pour une extension de l’existant.
L’aspect du bâtiment Peut aussi être plus ou moins contraint, surtout à proximité des villages, pour des raisons patrimoniales. Certains secteurs sont contrôlés par la direction régionale des
affaires culturelles et l’Architecte des Bâtiments de France, distincts du l’architecte du projet, qui pourra émettre un avis sur l’aspect de la rénovation ou de la construction et sur son
insertion dans le paysage. Cela n’exclut pas de faire de l’architecture plus contemporaine dans ces secteurs, mais le projet doit être argumenté : d’où l’intérêt d’avoir recours à un
architecte.
Bon, je prends à dessein les cas défavorables pour éveiller votre vigilance, mais cela n’empêche pas de mener des beaux projets !
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