Après avoir fait le tour des extérieurs il convient de faire celui des intérieurs.
La première question est : une rénovation a-telle déjà eu lieu ? Une maison dont les murs, les rampants, les plafonds sont déjà isolés n’est pas une bonne nouvelle pour l’architecte qui effectue
le diagnostic, ni pour l’acheteur : en effet, la valeur d’un bien « habitable » n’en est qu’augmentée, mais cette première rénovation a telle été réalisée correctement ? Est-ce que cette
rénovation n’est pas une opération « cache-misère » ?
Les diagnostics de vente vous donneront une indication notamment sur le niveau de consommation énergétique et indirectement d’isolation.
Mais cela ne préjuge pas de la qualité de la mise en œuvre. Par exemple une isolation par l’intérieur en laine de verre, roche ou bois nécessite le mise en place d’une membrane pare-vapeur pour
bloquer la migration de vapeur d’eau dans l’isolant qui pourrait alors se dégrader gravement.
En pré-achat, il n’est pas possible de faire de sondages destructifs. Il convient alors de se renseigner auprès du vendeur si la rénovation a été réalisée par lui-même ou par une
entreprise, information qui permettra de jauger du potentiel de mal façon… Et d’avoir accès a des photographies de chantier, à des factures, de juger du procédé de mise en œuvre. En
après-achat, lorsque le propriétaire nous y autorise, nous découpons une partie de doublage. C’est malheureusement souvent une très mauvaise surprise. On préconise alors de
refaire entièrement l’isolation : la valeur du bien en est fortement dégradé et les priorités de travaux en terme de projet sont alors à revoir.
Les pathologies qui sont toutefois décelables malgré une rénovation récente sont certainement liées à des problématiques d’humidité.
Il faut être attentif à l’odeur intérieure éventuellement humide voire malsaine…
De la moisissure noire peut-être visible en pied de mur : il faut se demander s’il y a une VMC qui ventile en permanence. Des locaux non ventilés avec une mauvaise Isolation en pied de mur peut
provoquer un phénomène de condensation surfacique avec moisissures sur les parties plus froides, donc en bas de pièce, et sur des parois à l’isolation a priori imparfaite… Autre possibilité
: remontée d’eau capillaire par le sol. Facilement reconnaissable : la moisissure, ou l’humidité (rendant les joints de pierre pulvérulent par exemple) se trouve sur une hauteur de 1m environ. La
raison en est souvent la pose d’une dalle béton armée, matériau très fermé, en remplacement des anciens sol en terre battue ou en parquet posé sur vide ventilé. Le dallage béton provoque une
déviation de l’eau du sol, qui cherche à sortir, vers les murs qui s’imbibe d’eau. Cela peut dans les cas les plus importants nécessité la casse de cette dalle et la réfection complète d’un
dallage plus respirant (Complexe drainant/isolant Misapor + dallage respirant à la chaux + revêtement de sol = pas loin de 350€/m2 !)
L’eau du sol peut avoir plusieurs origine, a commencé par l’humidité courante du sol bien-sûr dont l’action sur le bâtiment va dépendre de la configuration du terrain relativement à l’élément de
construction : par exemple un mur semi-enterré pourra difficilement être traité efficacement, les solutions de drainage étant coûteuses et très délicates à mettre en œuvre dans un tel cas.
Est-ce que les récoltes d’eau (gouttières) de pluie sont opérationnelles (voire partie 2) ? Où Sont-elles récoltés et rejetées ? Une eau versée en vrac au pied du bâtiment peut humidifier
le niveau tout entier.
Les eaux d’infiltration (par une toiture ou une fenêtre défectueuse) amenées à s’écouler dans de complexe de parois fermées, confinées, non ventilées est la pire des situation. Elle favorise la
propagation d’un champignon lignivore très courant en Normandie : la mérule. Une fois installée elle dévore les poutres a grande vitesse et il est très difficile de s’en débarrasser.
Au delà des questions d’humidité, le diagnostic intérieur s’attardera sur les bois dont on observera, outre l’état biologique, (présence d’insectes, champignons) , la qualité intrinsèque du bois, les portées de poutres, et la qualité des appuis. Les poutres majeures (sommiers) qui portent les solives sont les premières à observer car leurs ancrages directement dans les murs en pierre les rendent sujette à la pourriture par humidification. En outre le sommier était choisi par les anciens bâtisseurs en fonction de sa qualité de bois : si il était plutôt pas bon, ils le valorisaient tout de même en multipliant les appuis intermédiaires ; si il était plutôt excellent, il pouvait franchir des portées de 5 m à 6 m sans problèmes, malgré une flèche qui a pu se former avec le temps. Ainsi cette observation conditionne les choix d’aménagement car on ne peut pas supprimer des appuis sans tenir compte de ces critères sensibles. La répartition des bois et le choix des essences répondaient à une logique qu’il convient de voir si elle reste compatible avec ceux du projet.
Évidemment, cela demande une analyse poussée. Si peu de pathologies apparaissent, on peut se dire qu’elles peuvent être, au cas par cas, ignorées. Mais parfois cela peut conduire à devoir tout démonter et à refaire. Ce qui n’est plus la même histoire…
Nous verrons en partie 4 comment, pour parfaire le diagnostic, nous ajoutons à l’observation une grille de lecture historique du bâtiment.
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